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住宅ローンの手数料および住宅購入時に必要な諸費用


住宅購入に際しては様々な費用が掛かります。
費用内訳は、大別すると(1)手続きに必要な費用 (2)保証料 (3)保険料の3つに別れます。下記でそれぞれ説明していきます。
最近では、公庫融資やフラット35など、保証料を不要とする住宅ローンも増えてきていますので検討時に費用についても確認しておきましょう。

(1)手続きに必要な費用  
   ①事務手数料 ②印紙代 ③登録免許税 ④不動産取得税 ⑤固定資産税 ⑥都市計画税 ⑦贈与税 ⑧司法書士への報酬 ⑨抵当権設定費用
(2)保証料  
   ⑩保証料 ⑪保証事務手数料
(3)保険料  
   ⑫火災保険料 ⑬団体信用生命保険料

①事務手数料
 金融機関によって金額が多少異なりますが、31,500円が相場です。住宅金融公庫の場合が中古住宅購入が36,380円、新築の場合が48,510円となっています。

②印紙代
 売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付けて納税します。金額によって違ってきます。
1千万円を超え5千万円以下が2万円(平成9年4月1日から平成19年3月31日までが優遇措置で 不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が1千万円を超え5千万円以下の場合。15,000円)建築請負契約書も同じです。注意しましょう。

③登録免許税
 所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記・その他数種類あります。その際に必要となる税金です。それぞれ税率が違います。

登記とは、民法上の権利などの事実関係をはっきりさせるために、法務局で登記簿に記載する手続きのことを言います。
登録免許税の税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出されます。また、一定の条件を満たす不動産については、税額の軽減措置が設けられていますので、うまく利用しましょう。下記を参考にして下さい。
所有権保存登記=固定資産課税台帳価格(いわゆる評価額)×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の6 が 1000分の3 になります。

所有権移転登記=固定資産課税台帳価格(いわゆる評価額)×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の50 が 1000分の6 になります。

抵当権設定登記=債権金額×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の4 が 1000分の2 になります。



④不動産取得税
 不動産取得税とは、相続以外で住宅や土地を取得した際に、所在地の都道府県に支払う税金です。
不動産取得税は、評価額に4%の税率をかけて算出されます。

居住用の新築・既存(中古)・住宅用土地は一定の要件を満たせば減額特例が受けれます。  税率4%が3%に、その上
一例 特例適用住宅の場合
課税標準額から1,000万円が控除されます。

つまり、評価額より1,000万円を引いた額に、3%を乗ずれば税額がでます。

⑤固定資産税 
 固定資産税とは、固定資産(土地や建物など)を所有する人にかかる税金です。税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出されます。不動産などの所在する市区町村によって税率は異なります。
これも一定の要件を満たせば、かなり大きな軽減措置もあります

⑥都市計画税 
 都市計画法に定められている、市街化区域に不動産を所有する人にかかる税金です。
市街化区域とは、さまざまな建物を建設できる区域のことです。(調整区域というのがあり、原則建物は建築できません)。

都市計画税は評価額に各市区町村が定める税率をかけて算出されます。
税率は0,3%(制限税率)以下で市町村の条例で定める。

固定資産税のような税額自体の減税措置はありません

⑦贈与税
 資産等を無償で譲渡された際にかかる税金です。ただし、住宅の取得に限っては特例として、親・祖父母からの資金援助には贈与税の大幅な軽減措置があります。贈与税は、年間60万円までの金額については課税されません。
  
⑧司法書士への報酬
 役所・法務局・金融機関・物件等での調査費用・書類作成費用、それぞれ物件内容によって違ってくるが、一般的には4~5万円 遠方の場合、交通費が必要となります。

⑨抵当権設定費用
 これは抵当権設定登記費用と別で司法書士への報酬の一部です。債権額で決まるが普通3万~6万円程度。

⑩保証料 
 住宅ローンの返済が不可能になった場合に備えて、保証会社に保証を依頼するために必要となります。保証料は借入額と返済期間によって決まります。
例 3,000万円借入れ・返済期間35年間の場合 約618,420円(借入れが厳しい場合は高くなります。)

⑪保証事務手数料
 保証会社に対して支払う手数料のこと。31,500円が相場になってます。
⑫火災保険料
 金融機関より勧められる場合がほとんどです。あちこちで検討する必要があります。保険料は建物の条件によって大きく異なる。また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。 

⑬団体信用生命保険料
 ローン借入者が、死亡等で返済不能になった時のために金融機関が安全確保のために、生命保険に入ることが条件になっています。住宅金融公庫は任意加入です。

保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている

保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。




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