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住宅ローンの融資先は?

住宅ローンの融資先は?大きく分けると公的融資民間融資に分かれます。公的融資と民間融資併用することも可能です。
公的融資には住宅金融公庫融資、年金融資、財形融資などがあり、これらの住宅ローンは条件・利用資格などに制限があります。メリットは役所の建物の検査が確立されていますので安心です。

民間融資は銀行や保険会社、ノンバンク などが扱っている住宅ローンで制限が少ないのが特徴です。
変動金利型の住宅ローンや固定金利型の住宅ローンなどがあり、各金融機関で金利も異なります。

住宅金融公庫がバックアップする民間金融機関の公庫新型住宅ローン(フラット35)というものもあります

選ぶポイントは金利と言えるでしょう

公庫融資は固定金利で民間融資は変動型・固定期間選択型、公庫新型住宅ローンは固定型となっていますが、公庫と公庫新型住宅ローンは一緒に借り入れできない点や金利決定時期が違うことが大きなポイントです。

公庫融資は契約時の金利が採用されますが民間融資と公庫新型住宅ローン融資実行時(物件引渡し時)の金利が採用されます

つまり、契約を申し込んだ後に金利が上がった場合は公庫融資が有利、下がった場合は民間融資もしくは公庫新型住宅ローンが有利ということになります。そのため、金利の動きをよく見定めて決定するようにしましょう!
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住宅ローンの審査

審査で継続的に返済可能か、完済できるだけの能力(経済力)があるかどうか?ということを検討します。

審査で対象となる項目  雇用形態(自営・契約社員等) ・年令 ・年収 ・勤続年数 ・雇用先の規模・業種 ・自己資金・社会保険の加入状況・返済負担率・担保評価額・健康状態など。

クレジット・消費者金融でのキャッシングや、自動車ローンなどの借り入れ状況を、個人信用調査機関(通称:個信)を通して審査します。
以前に住宅ローンやクレジットカードなどローン返済において返済が一度でも遅れてたことがある場合は難しくなり、滞っていると(通称:ブラック)5~7年はお金を借入れできません。

勤務先 会社の規模や上場してるかどうか調べます。業種安定職種か不安定職種(危険職種)かを審査します。

自営業者の場合は、過去3年間の申告書等の、関連資料が必要になります。

雇用形態 給与のみか、歩合給制かを審査します。勤めていても、源泉徴収票が出ない場合は、自営業者として審査されます。また、会社役員(経営者)は、自営業者としての扱いとほぼ同じで、本人のみならず、会社の経営状況も審査対象です。

年令 20歳以上で、定期的な収入がある人です。(結婚している場合は別) 完済時の年齢は金融機関により異なりますが、最近では80歳までとしているのが平均的です。

勤続年数 サラリーマンの場合1年以上自営業者は3年以上。

年収によって 融資金額が 大体決まってきます。年収は原則として200万円以上です。
 
自己資金 頭金や諸費用に充てるための資産状況(預金等)がどの程度あるのかを審査します。前向きにこつこつ貯金している人は評価が良いです。

社会保険の加入状況  退職後の返済能力を審査します。原則として社会保険(国民年金)へ加入していなければなりません。これは、退職後も住宅ローンの返済が続くことを、前提に融資の審査をするためです。

健康状態   団体信用生命保険への加入が出来ることが、融資要件になるので、告知扱いの生命保険加入審査があります。

住宅ローンの自己資金(頭金なくても可能)

住宅ローンを受けるには、通常頭金があるほど有利です。しかし頭金0円でも住宅ローンを組むことは可能です

ただし、住宅ローンの選択肢の幅や、購入物件の選択肢の幅が狭まるというデメリットが生じることも 理解する必要はあります。

また、住宅金融公庫をはじめとする公的融資を利用する場合は、基本的には物件価格の80%までの借り入れしかできないため、不足分については別の借入をする必要があります。

頭金はどれくらい必要だろう?

一般に、頭金は最低20%が必要です、と言われますが、これは金融機関の多くが、物件価格の80%を上限としているためです

長期固定金利というものは頭金がある程度ないと借りにくいものです。また、諸費用も考える必要があります。生活費のことも考えて余裕を持って住宅ローンを組みたいものです。

建前はそうですが不動産業者と金融機関が提携している場合物件価格の90%~100%借入れできます
その上、諸費用もローンが組めます。自己資金(頭金)がないが至急購入したい場合に有効です。

ただし毎月の返済額が多くなります。それに借り換えのとき、不利になります。

住宅ローンの融資可能額(年収による計算例)

住宅ローンって、いくらまで借りられるのだろうか?

住宅ローンの融資可能額は公的機関・民間機関を問わず、各金融機関では住宅ローンの融資限度額を決めています。
一定の期間を通じて、スムーズな返還が出来るようにしなければいけません。 各金融機関では、融資限度額のほかに、支障なく返済するための前提条件もつけたりしています。

たとえば住宅金融公庫の場合、①必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あること返済負担率が税込み年収の20~25%以内であることなどが条件として挙げられます。

収入による制限を広げる方法として配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります

民間の金融機関は以下の返済可能負担率を採用しています。年収によって返済可能負担率が異なります

金融機関の一般的な計算例です
300万円未満 25%(返済比率)  
 計算例:(3,000,000×25% )÷12カ月=62、500
 年収が300万円の場合:毎月返済額が62,500円以内となります。

400万円未満 30%(返済比率)    
 計算例;(4,000,000×30% )÷12カ月=100,000
 年収が400万円の場合:毎月返済額が100,000円以内となります。

400万円以上 35%(返済比率)     
 計算例:(4,500,000×35% )÷12カ月=131,250
 年収が450万円の場合:毎月返済額が131,250円以内となります。

上記の計算式に年収をあてはめれば目安になります。

無理なく、返済できることを前提にした借入限度額は、年間返済額が年収の25%までに抑えるというのが理想の基準になっています。年収1,000万円の人ならば、250万円ということになります。

また、返済限度額は借入期間や選択金利などによっても変わって来ます。

一般的に、返済期間を長くすれば限度額も大きくなりますが、単に返済期間を増やしても、その将来設計がきちんとできていなければいけません。

きちんと将来設計をした上で、一年にどれぐらいの金額を返していくのかを決めて、それに応じて限度額なども、参考にしていくべきででしょう。

住宅ローンの返済方式

住宅ローンの借入をする際には、返済方法についても十分に検討必要があります

なぜなら住宅ローンは、借入金額も大きく長期間にわたっての返済になりますので、返済方法によって、月々の生活に大きく違いがでてきます。

返済方法は大きく分けると、元利均等返済元金均等返済の二つの方式がありそれぞれにメリット・デメリットがあります。

返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう

元利均等返済
 特徴・・・・・毎月一定金額(元金+利息)を返済する方式。
 メリット・・・毎回の返済額が同じ。当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さい。
デメリット・・元金均等返済に比べ支払い利息総額が多くなる。返済当初の元金が多い時期は利息の支払いため、返済負担が重い。

元金均等返済
 特徴・・・・・毎月決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式。
メリット・・・毎回、一定額の元金を返済できるので,「元利均等返済」に比べて、トータルで支払う利息が少ない。
デメリット・・返済当初の元金が多い時期は利息の支払いため、返済負担が重い。

★表現方法を替えて整理してみましょう。★

○元利均等払いとは
・毎回の返済額が、初回から最終回まで一定しています。

表面的な返済額は均一ですが、元金返済分と利息充当分の内訳が変化する仕組みになっています。

・返済当初は利息充当分の割合が高く返済するにつれ、元金返済分の割合が大きくなります。

・総返済額は元金均等払いより多くなります。

○元金均等払いとは
元金を返済回数で割って元金を毎月一定にして残高に応じた金利分を加えて返済する方法です。

毎月返済額は減少していきます

・元利均等払い返済と比較すると、元金均等払いの方が総返済額が少なくてすみますが

最初の返済額が元利均等払いより高くなります

トータルで支払う金額を考えると元金均等返済のほうがお得なのですが、

元金均等返済は最初に支払う金額が大きいために、採用している住宅ロ

ーンの種類 、返済計画の立てやすさ 、返済総額 、繰上げ返済との関

係 、年齢(収入)との関係で考えてみるといいでしょう。

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利には固定型金利変動型金利固定期間選択型金利の3つがあります。それぞれの項目別に特長とメリット・デメリットの説明をしていますので、住宅ローンの検討の際に活用してください。

固定型金利
・住宅ローンを組む際の最初に決められた金利が最後まで変わらない。
・全期間金利が変わらない全期間固定型(長期固定型)と、
・11年目に金利がアップする段階金利型がある。

チェックポイント
金利が固定であるため、低金利時に住宅ローンを組むと将来金利上昇時

のリスクを減らすことができる。

また、返済金額が変動しないため、返済計画が立てやすい面もありす。

反面、金利が下降した場合結果的に金利負担が大きくなることになるので、

金利の差が大きくなる場合は住宅ローンの借り換えを考えましょう。

変動型金利
・市場の金利に連動して金利が変動する。
・年2回 金利が見直されるが、返済額の変更は5年に1度行われる(返済額の上昇幅は最大25%まで)。
・この他、上限金利を設定した上限金利特約(キャップ)付変動型金利というものも存在する。

チェックポイント
金利が半年に1回見直されるため、低金利時期や金利が下がっている時に

は、金利が抑えられるためメリットを受けることができる。

ただし、金利が急激に上昇した場合でも、返済金額は5年間見直されない

ため、上昇した金利により、増えた利息が元金に組み込まれる。

そのため、返済期間や月あたりの返済金額に影響を及ぼす可能性もある。

上限金利特約付の場合は、その名の通り上限金利が決まっているため市

場の金利が上昇したとしても影響を受けないというメリットがある。

しかし、初期に設定される金利は高めである。

固定期間選択型
・一定期間のみ金利を固定し、
・固定期間が終わるとその時点で変動金利型か固定金利型かを選択することができる。
・固定期間は2年~5年の短期から20年~35年といった長期まで自由に選べることが多い。

チェックポイント
固定期間終了後に固定金利か変動金利か選べるため、

金利の状況に応じてメリットがある選択ができる。

当然、固定期間の間に金利が上昇する場合は固定金利で最初から借入を

した方がメリットを享受でき

金利が下降する場合は最初から変動金利にしておいた方がメリットを享受できる。

まとめ
金利によって、損得が出るため金利の選択は住宅ローンの一つのポイン

トと言えるだろう。

固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは当初こそ金利が高めであるが、

金利上昇の心配がない点は非常にメリットです。

固定金利の場合、借入時に返済までの金利が決定するため、ライフプラ

ンが立てやすくなります。

ただし、金利が高い時期に固定金利で借りると損をすることになりかね

ないので、

変動金利や固定期間選択型を短期で借りるなど、

市場の金利の状況を見て(長期展望を想定して)ベストな金利を選択しましょう!!


住宅ローンの手数料および住宅購入時に必要な諸費用


住宅購入に際しては様々な費用が掛かります。
費用内訳は、大別すると(1)手続きに必要な費用 (2)保証料 (3)保険料の3つに別れます。下記でそれぞれ説明していきます。
最近では、公庫融資やフラット35など、保証料を不要とする住宅ローンも増えてきていますので検討時に費用についても確認しておきましょう。

(1)手続きに必要な費用  
   ①事務手数料 ②印紙代 ③登録免許税 ④不動産取得税 ⑤固定資産税 ⑥都市計画税 ⑦贈与税 ⑧司法書士への報酬 ⑨抵当権設定費用
(2)保証料  
   ⑩保証料 ⑪保証事務手数料
(3)保険料  
   ⑫火災保険料 ⑬団体信用生命保険料

①事務手数料
 金融機関によって金額が多少異なりますが、31,500円が相場です。住宅金融公庫の場合が中古住宅購入が36,380円、新築の場合が48,510円となっています。

②印紙代
 売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付けて納税します。金額によって違ってきます。
1千万円を超え5千万円以下が2万円(平成9年4月1日から平成19年3月31日までが優遇措置で 不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が1千万円を超え5千万円以下の場合。15,000円)建築請負契約書も同じです。注意しましょう。

③登録免許税
 所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記・その他数種類あります。その際に必要となる税金です。それぞれ税率が違います。

登記とは、民法上の権利などの事実関係をはっきりさせるために、法務局で登記簿に記載する手続きのことを言います。
登録免許税の税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出されます。また、一定の条件を満たす不動産については、税額の軽減措置が設けられていますので、うまく利用しましょう。下記を参考にして下さい。
所有権保存登記=固定資産課税台帳価格(いわゆる評価額)×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の6 が 1000分の3 になります。

所有権移転登記=固定資産課税台帳価格(いわゆる評価額)×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の50 が 1000分の6 になります。

抵当権設定登記=債権金額×税率
  要件を満たせば税率の軽減措置あり・・・1000分の4 が 1000分の2 になります。



④不動産取得税
 不動産取得税とは、相続以外で住宅や土地を取得した際に、所在地の都道府県に支払う税金です。
不動産取得税は、評価額に4%の税率をかけて算出されます。

居住用の新築・既存(中古)・住宅用土地は一定の要件を満たせば減額特例が受けれます。  税率4%が3%に、その上
一例 特例適用住宅の場合
課税標準額から1,000万円が控除されます。

つまり、評価額より1,000万円を引いた額に、3%を乗ずれば税額がでます。

⑤固定資産税 
 固定資産税とは、固定資産(土地や建物など)を所有する人にかかる税金です。税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出されます。不動産などの所在する市区町村によって税率は異なります。
これも一定の要件を満たせば、かなり大きな軽減措置もあります

⑥都市計画税 
 都市計画法に定められている、市街化区域に不動産を所有する人にかかる税金です。
市街化区域とは、さまざまな建物を建設できる区域のことです。(調整区域というのがあり、原則建物は建築できません)。

都市計画税は評価額に各市区町村が定める税率をかけて算出されます。
税率は0,3%(制限税率)以下で市町村の条例で定める。

固定資産税のような税額自体の減税措置はありません

⑦贈与税
 資産等を無償で譲渡された際にかかる税金です。ただし、住宅の取得に限っては特例として、親・祖父母からの資金援助には贈与税の大幅な軽減措置があります。贈与税は、年間60万円までの金額については課税されません。
  
⑧司法書士への報酬
 役所・法務局・金融機関・物件等での調査費用・書類作成費用、それぞれ物件内容によって違ってくるが、一般的には4~5万円 遠方の場合、交通費が必要となります。

⑨抵当権設定費用
 これは抵当権設定登記費用と別で司法書士への報酬の一部です。債権額で決まるが普通3万~6万円程度。

⑩保証料 
 住宅ローンの返済が不可能になった場合に備えて、保証会社に保証を依頼するために必要となります。保証料は借入額と返済期間によって決まります。
例 3,000万円借入れ・返済期間35年間の場合 約618,420円(借入れが厳しい場合は高くなります。)

⑪保証事務手数料
 保証会社に対して支払う手数料のこと。31,500円が相場になってます。
⑫火災保険料
 金融機関より勧められる場合がほとんどです。あちこちで検討する必要があります。保険料は建物の条件によって大きく異なる。また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。 

⑬団体信用生命保険料
 ローン借入者が、死亡等で返済不能になった時のために金融機関が安全確保のために、生命保険に入ることが条件になっています。住宅金融公庫は任意加入です。

保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている

保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。




住宅ローンの繰上げ返済

ゆとりあるお金が貯蓄できたら、住宅ローンの繰上げ返済が有利です。

繰り上げ返済とは、ある程度、まとまった資金ができて、元金返済する事を言います。

一部の繰上げ返済だけでも、完済までに支払う利息を大幅にカットできる可能性があります。

繰上げ返済は考え方によっては、早く実行する方がお得です。

繰上げ返済にはデメリットもあります。
まず、住宅ローンの繰上げ返済や条件を変更する場合に  繰上返済手数料・金利切替手数料・条件変更手数料がかかってきます。

例えば、住宅金融公庫の場合、繰上げ返済は100万円以上から受付け、手数料が1回当たり3150~5250円(税込)かかります。

また、繰上げ返済をすればその分返済期間が短くなる事から、借り換えの際などに不利になってします事も考えられます。

繰り上げ返済をするということは、住宅ローンの返済期間が短縮されるということです。
そこで、もしもなんらかの事情で返済額を少しでも抑えようと借り換えをしようとするときに、大半の金融機関は、繰り上げ返済で短縮した残り返済期間の範囲内で、借り換えの期間を設定するのです。

期間が短いということは、当然借入額も小さくなります。 借り換えの事も考えているのなら、その辺りの事も良く考えてから繰り上げ返済を行った方が実質得できる事も多いと思います。

住宅ローンの借り換え

現在、借り入れをしている住宅ローンより、金利の低い住宅ローンを新たに借りて、現在の住宅ローンを一括返済することで、金利差の享受を受け、今後の支払い利息を軽減させるものです。

チェックポイント
金利差が大きく、残り期間が長期間あるほど支払い利息が軽減するメリットがあります。

しかし、借り換えは新しく住宅ローンを組むことと同じであるため、諸費用が相当額かかります
(1) 借り換え前のローンの抵当権抹消費用 (2)事務手数料 (3) 印紙税 (4)事務手数料 (5)登録免許税  (6) 司法書士手数料   (7) ローンの保証料、事務手数料 (8)抵当権設定費用 (9) 火災保険料  (10)団体信用生命保険料、など結局損をするケースもありますので良く検討する必要があります。

また、借り換えは、公的融資を行っている金融機関は、新規貸し出しが対象なので借り換えを行うことはできないことも注意が必要です。

借り換え先は、あくまで民間融資のみとなるため、金利のチェックなどで注意しましょう。


※参考 住宅金融公庫の独立行政法人化

住宅金融公庫の独立行政法人化
 住宅金融公庫を2006年度末に廃止し、独立行政法人に移行させる法案が21日から始まる通常国会に提出される。

新法人は、マイホーム取得者への直接融資を段階的に縮小し、民間金融機関の住宅ローンの支援を業務の柱に据える。ただし、2003年から始めた民間ローン支援業務は伸び悩んでおり、新法人が軌道に乗るまでには、課題も多い。(金田 浩幸)

独立行政法人 各省庁から政策の実施部門を切り離し、独立の法人格を持った組織として政府が設置する。特殊法人の多くが移行することが決まっており、2006年までに計111法人ができる予定。使途を定めない運営費交付金が国から支給され、所管官庁が設ける評価委員会がチェックする。

住宅金融公庫とは
 住宅公庫は庶民の住宅取得を後押しするため、戦後まもない1950年に設立された。政府が100%出資する特殊法人で、郵便貯金や簡易保険を原資とする財政投融資(財投)から資金を調達し、長期・固定金利のローンを個人に貸してきた。国の一般会計からの補給金を受け、金利も低い。
 
高度成長期には、急増する住宅需要にこたえてきた。政府の景気対策にも活用され、住宅投資を促すために、1998年には基準金利を過去最低の年2・0%に引き下げた。
 
しかし、バブル崩壊後、企業向け融資が先細りになった民間金融機関が、確実に収益が得られる住宅ローンに力を入れ始めた。同時に、「組織の肥大化」「民業圧迫」といった住宅公庫への批判が強まり、2001年12月、特殊法人等整理合理化計画の目玉として、住宅公庫の廃止が閣議決定された。

負の遺産
 住宅公庫は、政策的に貸出金利を抑えてきたため、金利収入が財投への支払い利息を下回る「逆ざや」が恒常的になっていた。低金利時代になると、高金利の時に借りた利用者が、民間金融機関の低利ローンに借り換える動きも出て「逆ざや」が拡大した。利用者が公庫に繰り上げ返済しても、公庫が財投に繰り上げ返済できる制度はなく、高い調達金利を支払い続けるしかなかったためだ。

さらに、景気対策で融資を増やしたのに、長引く不況で、返済不能者が急増した。6か月以上返済が滞っている融資は2003年度末現在で6872億円に上る。「逆ざや」分を合わせ、公庫の損失額は最大3兆円規模にふくらむ可能性がある。

住宅公庫の廃止に伴い、政府は来年度から2011年度までの7年間で、一般会計から計1兆5000億円程度を補給金として投入して損失を処理する。財政投融資への繰り上げ償還を認める制度も作った。
 すでに融資を受けている利用者は、公庫が廃止になっても、繰り上げ返済や追加負担を求められることはなく、従来通り返済すればよい。

今後の課題
 公庫が独立行政法人に移行した後は、自らが直接、個人に融資する業務は段階的に縮小し、民間金融機関による長期・固定金利の住宅ローンの提供を支援する業務が中心になる。具体的には、民間金融機関の住宅ローン債権を買い取り、証券化して機関投資家らに販売する。金融機関にとっては、将来、金利が上昇しても、逆ざやが発生したり、貸し倒れが起きる危険を避けられるメリットがある。
 
ただし、今のところ、証券化ローンの利用は低調だ。昨年12月末までの取扱数は6792戸で、今年度末までの目標としていた8万戸には遠く及ばない。民間金融機関は独自商品の開発、販売に力を入れており、自社商品の方が利幅が大きいことが理由とみられる。
 
公庫は、耐震基準を満たしていれば、築年数がたった中古住宅も1月から証券化ローンの対象にするなどの、てこ入れ策を打ち出しているが、「2005年度末までに10万戸」の目標達成は難しそうだ。
 
新法人への移行後は、財投借り入れは停止になる。2011年度までで国からの補給金も全廃され、経営の自立が必要だ。国土交通省などが策定した収支計画では、2011年度までに単年度収支を黒字化し、2016年度までに累積赤字を解消するとしている。
 
今後2年間で、1116人(2005年度末の見込み)の職員を4%以上削減し、給与体系の見直しも進めるというが、今後、証券化ローンの取扱件数が計画通りに伸びない場合、一段のリストラを迫られるのは必至だ。

日本総合研究所の山田久・経済研究センター所長は「民間金融機関のニーズを的確につかむとともに、公庫の充実した調査機能を生かして、積極的な商品開発を手がけていくべきだ」と指摘している。
                   (2005年1月18日 読売新聞)


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